Eine Baubewilligung ist eine Polizeierlaubnis, die auf Gesuch hin die aus polizeilichen Gründen (Schutz der öffentlichen Ordnung und Sicherheit, Gesundheit, Sittlichkeit etc.) bewilligungspflichtige Tätigkeit Bauen von Immobilien zulässt, weil die zum Schutz der Polizeigüter aufgestellten gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Baubewilligungspflicht ergibt sich schon aus dem Bundesrecht und ist im Wesentlichen in einem kantonalen Verfahren geregelt (vgl. Art. 22 RPG und §§ 59 BauG/AG).
In unserem Fall erhielt die Bauherrschaft vor rund vier Jahren eine Baubewilligung für den Rückbau eines bestehenden Hauses und einen entsprechenden Neubau. Die Baubewilligung enthielt ausdrücklich die gesetzliche Bestimmung von § 65 Abs. 1 BauG/AG, wonach sie während zweier Jahre ab Rechtskraft gültig ist.
Ergreift die Bauherrschaft während der Gültigkeitsdauer keinerlei bauliche Maßnahmen, verwirkt die Baubewilligung. Die Verwirkung tritt unabhängig von der Passivität der Bauherrschaft ein. Als baubeginnende Arbeiten gelten solche, aus denen der ernsthafte Wille hervorgeht, die Baute ohne Verzögerung zu Ende zu führen; in der Regel sind größere Aushubarbeiten erforderlich. Hingegen werden das Aufräumen des Baugrundstücks oder das Aufstellen von Baubaracken als bloße Vorbereitungshandlungen betrachtet, welche die Verwirkungsfrist der erteilten Baubewilligung nicht unterbrechen.
Vorliegend hat die Bauherrschaft bislang keinerlei bauliche Maßnahmen ergriffen; deshalb ist die Baubewilligung verwirkt. Der Bauherrschaft bleibt folglich nichts anderes übrig, als ein neues Baugesuch einzureichen, welches die heute geltenden Bauvorschriften beachten muss. Aus dem Umstand, dass die alte Baubewilligung noch eine bessere Ausnützung zugelassen hat, kann die Bauherrschaft nichts für das neue Baugesuch ableiten. Es liegt weder ein Anwendungsfall des Vertrauensschutzes noch ein übergangsrechtlicher Tatbestand vor.
Die Frage der Bauherrschaft, ob sie mit einem neuen, vergleichbaren Baugesuch Anspruch auf das vereinfachte Verfahren habe, müssen wir klar mit Nein beantworten. Das vereinfachte Verfahren nach § 61 BauG/AG ist nur für kleine Bauprojekte vorgesehen, die weder die Nachbarn tangieren noch öffentliche Interessen beeinträchtigen.
(Bild: Landmannalaugar, Island, Stefan Meichsser, August 2017)
