Vertrauensschutz

Unser Mandant verkaufte im Jahr 2013 eine große Parzelle am Siedlungsrand. Die Käuferin verlangte von ihm die schriftliche Zusicherung im Kaufvertrag, wonach es sich bei der Parzelle um ein «voll erschlossenes Baugrundstück» handle und «keine Erschließungskosten mehr zu bezahlen sind». Der Mandant war zu dieser Zusicherung bereit, nachdem er und die Gemeinde seit langem von der vollständigen Erschießung Ausgegangen waren. Zudem hatte ihm der zuständige Gemeinderat in einer mündlichen Unterredung aus­drücklich zugesichert, dass das Gebiet erschlossen sei. Im Rahmen des anschließenden Baubewilligungsverfahrens urteilte nun allerdings die Beschwerdeinstanz, dass die Parzelle ungenügend erschlossen sei; insbesondere die Zufahrtsstraße sei zu schmal. Die Käuferin rügte beim Mandanten prompt, die gekaufte Parzelle sei mangelhaft und es fehle ihr die zugesicherte Eigenschaft der Erschließung. Nach langwierigen Verhandlungen konnten sich die Parteien einigen, dass der seinerzeitige Verkäufer der Käuferin die provisorisch festgelegten Erschließungskosten bezahlt und somit letztlich einen Teil des Kaufpreises zurückzahlt (ca. 7%). Parallel dazu versuchten wir, diese Kosten von der Gemeinde zurückzufordern. Als Anspruchsgrundlage kam eine Haftung wegen falscher Auskunft gestützt auf den verfassungsmäßigen Vertrauensschutz in Art. 9 BV. Unter folgenden Voraussetzungen ist das Vertrauen des Bürgers in eine falsche, d.h. gesetzeswidrige Auskunft einer Behörde geschützt: inhaltlich genügend bestimmte falsche Auskunft als Vertrauensgrundlage; Zuständigkeit der auskunftserteilenden Behörde; Vorbehaltlosigkeit der Auskunft; fehlende Erkennbarkeit der Unrichtigkeit und folglich Gutgläubigkeit des Anfragers; nachteilige Disposition aufgrund der falschen Auskunft; keine nachträgliche Änderung der Sach- oder Rechtslage; überwiegendes Interesse am Schutz des Vertrauens gegenüber dem öffentlichen Interesse ab der richtigen Rechtsanwendung. Nachdem der Gemeinderat vorliegend unumwunden zugibt, eine falsche Auskunft erteilt zu haben, streiten die Parteien letztlich noch über die «nachteilige Disposition». Denn die Versicherung der Gemeinde trägt vor, unserem Mandanten sei gar kein Schaden entstanden. Er habe das Grundstück 2013 zu teuer verkauft und jetzt einfach die fehlende Erschließung nachträglich berappen müssen. Klar ist allen, dass eine eigentliche Bindung der Gemeinde an die Vertrauensgrundlage nicht in Frage kommt, d.h. das Grundstück muss ungeachtet der falschen Auskunft nachträglich korrekt erschlossen werden. Somit geht es noch um die Frage der nutzlosen Aufwendungen unseres Mandanten. In Frage kommt vorliegend nicht eine eigentliche Staatshaftung, sondern Vertrauenshaftung für rechtmäßiges staatliches Handeln. Zu ersetzen ist wohl nur der Schaden im Sinne des negativen Interesses, d.h. der Mandant ist so zu stellen, als ob die falsche Auskunft nie erteilt worden wäre. Zu Ende gedacht, hätte der Mandant selbst das Grundstück erschließen müssen und danach denselben Kaufpreis wie 2013 erhalten (zeitliche Dauer, Inflation etc. ausgeblendet). Letztlich hatte der Mandant also gar keine nutzlosen Aufwände wegen der falschen Auskunft, außer die Bemühungen des Anwalts wegen der Mängelrüge und zur Regulierung. Genau diese Kosten ist die Versicherung der Gemeinde bereit zu tragen (vgl. dazu Bundesgerichtsurteil 2C_960/2013).